土地購入時の注意点!抑えておきたいポイントとは!?

土地購入時の注意点を喚起する荒れ地写真 不動産

大きな買い物である不動産の購入。

大きな買い物であるがゆえに何度も行うものではありません。失敗もしたくないものです。

基本的には購入の際に担当してくれる不動産屋が説明をしてくれます。ですが、専門用語が多かったり、担当が説明下手だったりと分かりづらいことも多いかと思います。

ですので、ある程度事前に注意点を知っておいて頂くと選ぶ際のポイントなどが分かりやすくなると思います。

そこで今回はそんな不動産の中で土地を購入する際の注意点を見ていきます。

①面積、間口の確認

土地を購入する際に、用途に応じて必要な面積・間口に注意が必要です。建物を建てる為にはまず2m以上の間口が必要です。

4m以上の幅員の道路(建築基準法に定めのある道路)に2m以上接していないと建物が建築出来ないと建築基準法という法律で定められています。

また、間口・面積があまりにも狭いと建築プランがかなり制限されます。

その分周辺の相場より土地を安く購入できる可能性が高いですが、事前に建築士等に目的の建物が建築できるか確認することをお勧め致します。

②前面道路

先ほども触れましたが土地に建物を建てるためには、4m以上(又は6m以上)幅員のある建築基準法に定めのある道路に2m以上接している必要があります。ですので土地が接している前面道路の種類、幅員には注意が必要です。

建築基準法に定めのある道路は

  • 国道、都道府県道、市区町村道などの公道(建築基準法第42条1項1号)
  • 都市計画法、土地区画整理法などによって造られた道路(
    建築基準法第42条1項1号 )
  • 建築基準法の施行(昭和25年11月23日)の際、すでに存在していた道路 ( 建築基準法第42条1項3号 )
  • 都市計画道路などで、2年以内にその事業が執り行われるものとして 都道府県や市町村(特定行政庁)が指定した道路
    ( 建築基準法第42条1項4号 )
  • 位置指定道路と呼ばれる私道であるが 都道府県や市町村(特定行政庁)が 位置をしていした道路
    ( 建築基準法第42条1項5号 )

となります。(※建築基準法より一部抜粋)

まずは前面道路が上記道路に該当するかどうか確認が必要です。アスファルト舗装されていない砂利敷きの道路が該当することもありますし、逆にアスファルト舗装されており車が行き来しているようないかにも道路である場合でも該当しないこと (※河川管理道など) もあります。

見た目だけでは判断ができないので注意が必要です。

土地と道路との関係図

ただし例外もあります。

前面道路の幅員が4m以上なくても2項道路という建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた道路であれば建築する事が出来ます。市道や県道など公の道であれば幅員が足りなくても建築のできるこの2項道路である事が多いです。

しかし制限もあり、道路の中心線より2mの範囲は建築できません。(※反対側が水路などの場合は反対の道路境界より4mの範囲が建築できません。)

道路の幅員が3mであり、間口が10mの土地であれば5㎡の面積分建築する事が出来ないのです。

また、建物を建築する際に建築資材や重機が入りづらいという理由から建築費が高くなる事もあります。

2項道路に接している土地は、他の土地よりお値打ちの事がありますが、セットバック面積や建築費高騰などバランスを見る事が必要です。

セットバック図

その他にも例外的に道路状の空地を「ただし書き道路」とし、建築ができる場合もありますが、 「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」 というものをとらないといけません。

この場合も土地の価格はお値打ちになる事がありますが、何年後かに再建築する際にも同じ許可が必要となる為、当然に建築ができる土地とは言えません。その事を理解したうえで検討する必要があるでしょう。

③乗り入れ口の確認

前面道路をよく見てみると車道と土地の間に歩道があり、段差によって車が入るのが難しいことがあります。

その際は車の切り下げ工事が必要となります。

費用として30万円~100万円程必要となる場合がありますので注意しましょう。

④用途地域の確認

それぞれの土地には都市計画法により都市計画、区域区分、用途地域(地域地区)、地域地区(その他の地域地区)、地区計画等の定めがあります。

まず、注目して欲しいのはその土地が、市街化区域か市街化調整区域かというところです。

市街化調整区域の場合は注意が必要です。基本的に建物を建てる事ができない区域です。

例外もあり、既存宅地といわれる特定の要件のある土地には建物が建てられます。こうした既存宅地は価格がお値打ちになる事も多いです。

その他に、その土地でお店などの商売をされたいときは用途地域に注意が必要です。第一種低層住居専用地域では、店舗兼住宅を除き店舗の建築ができません。

住宅を建てる場合も用途地域ごとに建ぺい率、容積率といった建物を建てれる面積に制限がありますので注意が必要です。

また、防火地域や準防火地域という指定の土地があります。その際はそのエリア一帯が防火に強い建物が多いというメリットもありますが、建物を建てる際に防火に強い建材を使う必要がある為、建築費か高くなるというデメリットもあります。

場所によっては地区計画という、その場所特有の制限がかかっている事があります。道路が4m以上あってもセットバックが必要だったり、一定以上の土地面積がないと建物をたてれなかったりと、地区計画のあるエリアはその制限がどういうものかしっかりと調べる事が必要です。

⑤土地境界の確認

隣地との境界を確認する事も重要です。

境界票という印がある場合は良いですが、無い場合は境界が確定していない可能性があります。

その際は土地家屋調査士や測量士に確定測量をしてもらい、境界を確定する必要があります。

不動産取引の慣習では土地の所有者である売主が境界を確定して売り渡すとなっておりますが、確定測量には30万円~50万円程の費用が必要となり、費用負担の兼ね合いから売主が確定測量をしないこともあります。

その際は費用を折半にて一部出す等、譲歩して確定測量をすることをお勧めします。

境界が確定していないと、ブロック塀や植栽が隣地に飛び出している等の越境問題や、敷地トラブルになる可能性が残ります。

その後マイホームを建てる・何か事業をする等、土地を購入した際はその土地を長くに渡り利用することが多いと思います。
後からトラブルとならないよう購入時に対策をしましょう。

□ トラブル例

ある土地の売却依頼を頂いた時の話です。

住宅用地として人気のあるエリアであった事と、北向きの土地でしたが間口が取れている整形地であった為、早々に購入申し込みを頂き、契約となりました。

境界標が一部無い状態でしたし、測量図がない土地でしたので売主様負担にて確定測量をする条文を入れておりました。

いざ確定測量をした際に、西側の隣地所有者が境界確認に応じてくれない…

公図という土地の区画・地番を示した図面上で存在しない境界標があり、それは本来の境界標から2㎝程内側に設置されていました。つまり、2㎝隣地の土地が大きくなるような場所に設置されていたのです。

本来その場所には境界標がない旨を土地家屋調査士が説明するのですが、全く納得してくれない状況…。さらにその隣地所有者は売主の叔母にあたる人でした。

正直親族なのになぜ?と思いました。何度説明しても納得してもらえず、このままいけば境界確定ができず売買決済ができない…物件の引き渡しができないということになります。

幸い登記簿上の面積より確定測量後の実測面積が大きかった為、売主様と買主様に説明をして2㎝内側の境界で確定する事となり、売買成立となりました。

この取引の際にもし、確定測量をしていなかったら買主様が建物建築中や、建築後にトラブルとなっていたと思います。

確定測量の重要さを感じた一件でした。

⑥土地の現状の確認

売り出されている土地がすべて宅地という建物を建てるに適した土地ではありません。

農家の人が売主であれば「田」「畑」であったり、古家付きといった建物が建っている状態の土地もあります。その際は「建物解体費用」や「宅地造成工事費用」といった工事費用が必要となりますので、土地の売買契約の前にその工事の見積りをとる事をお勧めします。

古家付きの場合、建っている建物の構造が鉄筋コンクリート造という頑強な建物であったり、アスベストという人への健康被害をもたらす建材が使用されている場合は「解体費用」が高額になります。

また「田」「畑」の場合は道路面より土地が下がっている際に「宅地造成費用」が高額となりがちです。その土地を道路面と同じ高さにする為に土を入れていくのですが、その土が隣地に流れていかない為の「擁壁」という壁を作る必要があります。その「擁壁」を作るのに費用が掛かるのです。

後から予想外の費用がかからないように事前に工事見積をとり、全体の計画を見据えた上で土地の購入に進みましょう。

また、土地が元から「宅地」であった場合でも、安心は出来ません。

以前に資材置き場等に利用されていた土地では地中に建築廃材が埋まっていることもあります。

売主が知っていた際は、売主にその事実を告知する義務がありますが、売主も知らない場合が厄介です。

土地を購入して、いざ建物建築という際に地中に廃材が埋まっていることが分かり、建築工事中断、撤去費用が追加でかかるなんて事もあり得るのです。

そのリスクを売買契約に瑕疵担保責任特約をつけることで回避する事ができます。瑕疵担保責任とは売主も知らなかった不具合が出てきた際に売主の費用負担にてその不具合を改修するという特約です。

不動産業者が売主の場合は2年間の瑕疵担保責任がありますが、個人が売主の場合はこの特約は任意ですので、特約をつけるかどうかは売主と買主の当事者同士で決める事となります。

万一の場合に備えて特約をつけるように交渉していくようにしましょう。

ですが、瑕疵担保責任の期間を何年も取ってほしいというような交渉は出来ない事がほとんどです。売主としても売却してから何年も経過した後になって、責任を取ってと言われても困るからです。

売買契約時に売主としっかりと誠意をもって協議し、その期間を定め、できうる限りその期間内に工事を始めるなど対策を取るとよいと思います。

□ トラブル例

土地の売却依頼を受けて、北東角地の整形地の売買した際の事です。

既に宅地の状態となっておりましたので、直ぐに建築できる状態のはずでした…

しかし、実際に買主様が購入後いざ建築を開始すると、地中から「ガラ」と呼ばれるコンクリートの塊などの建築廃材が出てきました。

売買前に売主様から以前に当土地を貸していて、借主が資材置き場として使っていた経緯を聞いておりました。さらに売主様は借主から何も埋めていないと聞いているとの事。

ただし、経験上資材置き場として使われていた土地には建築廃材が埋まっている可能性が高いと知っていた為、事前に買主様にその旨を伝えて、瑕疵担保責任の期間を半年と設定しておりました。

最終的に、売主様が建築廃材の撤去費用約100万円を負担して、事なきを得ました。

売買前の土地利用状況のヒアリング、瑕疵担保責任の設定の重要性を再認識した案件でした。

■まとめ

土地を購入する際、注意点は

  • ①面積、間口の確認
  • ②前面道路の確認
  • ③乗り入れ口の確認
  • ④用途地域の確認
  • ⑤土地境界の確認
  • ⑥土地の現状の確認

となります。

また、不動産は一つとして同じものが無いため、上記以外にもその土地ごとに注意すべきポイントがあると思います。

事前に全て理解することは難しいですが、ある程度の知識を持って購入にのぞむこと、また不明点は不動産屋の担当にとことん聞くことをおススメします。

中には細かい質問に対して嫌がる担当者もいるでしょう。

しかし不動産は大きな買い物です。納得して購入に進めるようしっかりと聞いていく方が良いと思います。

また、建築したい建物が定まっている時は、建築会社の担当にも相談していくべきです。思わぬ制限で建てたい建物が建てられない!?とならないよう事前に購入する土地を見てもらうなどしておくと良いでしょう。