不動産投資の利回りの見方!高利回りの物件は要注意!?

最近何かと話題になっている不動産投資。各所でセミナーが開かれたり、いくつもの本が出版されています。物件情報を見ると利回りが20%を超えている物件があったりとびっくりするような情報が出ています。

利回り20%というと物件価格1,000万円であれば年間に200万円の収益がある事となり、普通預金の金利が0.001%~0.1%という昨今、驚異的な数字に見えます。しかし「うまい話には裏がある」という言葉があるように、そんな物件には注意が必要です。

利回りにも種類があります。物件資料やポータルサイト上の利回りはその中でも一番良い数字となる満室想定利回りです。
今回はそんな利回りの見方、種類、注意点について綴ります。

■満室想定利回り、現況利回りとは?

その名の通り満室を想定した利回りとなります。例えば10戸中1戸しか入居していない物件であったとしても、10戸中10戸入居していると想定しての利回りが満室想定利回りです。

現況利回りは現在入居している部屋の家賃収入にて算出する利回りてす。

例えば、満室想定利回りが10%の物件でも10戸中1戸入居であれば、現況の利回りは1%なんて事もあり得るのです。

満室想定利回りと現況利回りともに確認していく事が重要です。

例:価格6,000万円、10戸中1戸入居中 
  1戸当たりの家賃50,000円/月
満室想定利回り

満室想定年収=50,000円×10戸×12か月=600万円

満室想定利回り=年収600万円÷物件価格6,000万円×100=10%

現況利回り

現況年収=50,000円×1戸×12か月=60万円

現況利回り=年収60万円÷物件価格6,000万円×100=1%

■表面(グロス)利回りとは

年間の家賃収入を物件価格にて除して算出する利回りです。これを表面利回り、またはグロス利回りと呼びます。ポータルサイトやマイソクと呼ばれる物件資料にはこの表面(グロス)利回りが記載されています。

例:価格6,000万円、10戸中10戸入居中 
  1戸当たりの家賃50,000円/月
表面(グロス)利回り

年収=50,000円×10戸×12か月=600万円

表面(グロス)利回り=年収600万円÷物件価格6,000万円×100=10%

■実質(ネット)利回りとは

年間家賃収入から経費を差し引いた額を物件価格にて除して算出する利回りです。経費を差し引いた年収から算出する為、表面(ネット)利回りより低くなります。

例:価格6,000万円、10戸中10戸入居中 
  1戸当たりの家賃50,000円/月 経費100万円
実質(ネット)利回り

年収=50,000円×10戸×12か月=600万円

実質(ネット)利回り=(年収600万円-経費100万円)÷物件価格6,000万円×100=8.3%

■経費一覧
※物件によって必要な経費は異なります。下記の経費から該当するものを確認して下さい。

  • 管理料(賃貸管理会社へ支払う費用)
  • 清掃料
  • 共用部電気代、水道代
  • 消防設備点検費用
  • エレベータ保守点検費用
  • 浄化槽点検清掃費用
  • 受水槽清掃費用
  • インターネット設備費用
  • etc.

■想定(NOI)利回りとは

どんな不動産投資物件でも、ずっと満室である事はありません。立地や物件によって変わりますが、入居者の入れ替わりによって空室が生じます。

そんな空室による損失と経費を考慮した年間家賃収入(営業純利益NOI)を物件価格にて除して算出する利回りです。

例:価格6,000万円、10戸中10戸入居中
  1戸当たりの家賃50,000円/月
  想定入居率90%
想定(NOI)利回り

年収=50,000円×10戸×12か月=600万円

空室による損失=600万円×(100%-想定入居率90%)=60万円

想定(NOI)利回り=(年収600万円-経費100万円-空室損失60万円)÷物件価格6,000万円×100=7.3%

■利回りの注意点

不動産投資の重要な指標となる利回り。高い利回りの物件に目がいきがちですが、その物件には注意が必要です。

なぜならマイソクと呼ばれる物件資料や、ポータルサイトに記載のある利回りは満室想定の表面(グロス)利回りだからです。

いくら満室想定の表面(グロス)利回りが20%となっていたとしても、入居率が悪く現況利回りが2%かもしれません。

物件の経費が他の物件より高く実質(ネット)利回りが低くなるかもしれません。

また、空室のリフォームが終わっていれば良いのですが、終わっていない場合は、空室戸数分×10~30万円の原状回復工事が必要となります。

他にも、高利回りの物件は築年数が古い物件も多いため、外壁・屋根の修繕工事や、キッチン等の設備状態によってはリノベーション工事も必要となります。

高利回りの物件は、入居需要が見込めるエリアであれば高収入を得られる可能性がありますが、その分高額な費用が必要となるリスクがありますので、事前にしっかりとした資金計画を組む必要があります。

築年数が古い物件であれば、ローンを組める金融機関が限られますので、実際にハードルが高い印象があります。

「うまい話には裏がある」と考え、慎重に検討するようにしましょう。