中古住宅購入に必要な諸費用内訳と節約術!!

中古住宅購入時の諸費用内訳 不動産

多くの人にとって一生に一度か二度の買い物といわれている不動産の購入ですが、大きな買い物なだけに出来るだけお得に購入したいものです。

また、大きな買い物なだけにその諸費用も決して安くはありません。一般的に、購入金額の8~10%と言われており3,000万円の不動産を購入すると考えると240~300万円も必要となります。その諸経費が少しでもお得になれば嬉しいですよね!?

今回は中古戸建、中古マンションなどの中古住宅購入時の諸費用の内訳と、節約術に迫ります!

①仲介手数料

不動産購入の際に売主と買主の間に入り、契約の手引きをしてもらう不動産業者にしはらう諸費用が仲介手数料です。

不動産購入の際に、売主への価格交渉・条件交渉、購入不動産の調査・説明、売買契約書等の作成、ローンのあっせん等を不動産業者にしてもらうことによって、取引がスムーズに進みます。

この仲介手数料は国土交通省の取り決めにより上限が決まっております。

仲介手数料の計算式
【売買価格】
【計算式】
400万円超
(売買価格の3%+6万円)×1.08(消費税)
200万円超、400万円以下 (売買価格の4%+2万円)×1.08(消費税)
200万円以下 (売買価格の5%)×1.08(消費税)

□ 節約術① 個人間売買

仲介手数料はあくまで不動産業者に仲介してもらう際に必要な費用です。ですから、売主と直接売買取引をする際は必要ありません。3,000万円の取引で約100万円諸経費がうく訳ですから、非常にお得です

ただデメリットも多いです。

不動産に関する法律・制限は年々増えてきており、専門的な知識が問われます。

動産売買の際に不動産業者が作成する「重要事項説明書」も10~15年前まではA3用紙両面の1枚で事足りていたのが、現在は冊子になって1㎝以上の厚さになっているものも良く目にします。

内容が濃くなっているのですね。

知り合いや、親族間での取引ですと、不動産業者を入れずに安く済ませたいと思いがちですが、後々「こんな制限があったんだ!?」等、知らない事実の発覚によりトラブルになるケースもありますのでご注意を!

また住宅ローン等を利用する場合、その金融機関が個人間売買を嫌うことがあります。

金融機関もその不動産を担保にしてお金を貸すので、専門業者が仲介した不動産取引しか対応が出来ないのです。

□ 節約術② 不動産業者が売主の場合

繰り返しになりますが、仲介手数料は不動産業者に「仲介」してもらう際の費用です。

ですから、不動産業者が取引する直接の相手の「売主」である際は仲介手数料は発生しません。

新築分譲住宅、リノベーションされた中古住宅・中古マンションの場合、不動産業者が売主となっているケースが多いです。

その際は「売主」である不動産業者に問い合わせ、申し込みをする事にによって仲介手数料がかからなくなります。

その見分け方ですが…注目して頂きたいのは物件情報サイトの物件詳細下の方に記載のある「取引態様」の部分。

そこが「媒介」「仲介」となっているものではなく「売主」となっている物件が不動産業者が売主となっている物件であり、仲介手数料が必要ない物件となります。

たまに、同じ不動産をいくつもの会社が掲載していることがありますが、その際は各業者の「取引態様」の部分をチェックすることをお勧めします。

そこの中に「売主」となっている業者があったらその業者に問い合わせをすると仲介手数料をうかせることができるでしょう。

ただ、市場に出回っている不動産の多くが、個人の方が売主の不動産です。仲介手数料をうかせようとするばかり、良い物件を見逃してしまう…そんなことになっては本末転倒なので、こだわりすぎには注意が必要です。

□節約術③ 仲介手数料の値引き!?

国土交通省が定めているのは仲介手数料の上限です。

必ずしも仲介手数料を満額支払わないといけない訳ではありません。最近ではホームページ上に「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」などをうたう不動産業者も見受けられます。

そういった不動産業者と取引する、またはそうでない不動産業者に対してでも値引き交渉することにより仲介手数料を安くする事が出来ます。

ただ、全てではありませんが仲介手数料を値引きする不動産業者は対応がずさんであったり、情報量・知識が他の業者より乏しい傾向が見受けられます。

不動産業界全体の中で、売買における仲介手数料を値引きする業者はごく一部です。値引きしない業者はその取引、その業に対して自信を持っているように感じます。

あくまで私の見解ですが、主流が「値引きしない」のにその中で「仲介手数料無料・半額」をうたうのは、情報量、知識、信頼を勝ち取る営業・提案力に自信がなく、集客につながらない…。

なので「仲介手数料無料・半額」をうたう事ににより「集客・取引」につなげるというビジネスモデルに頼っているのではないかと思います。

実際に大手不動産仲介業者の中で、仲介手数料値引きをうたっている会社はありません。

「仲介手数料無料・値引」をうたっている不動産業者と取引を行う際には、その業者が本当に信頼に値するか否か注意が必要だと思います。

□ 注意点

以上の方法により、不動産購入諸経費の中で多くの額をしめる仲介手数料を安くすることができます。

ただ、どの方法にもデメリットがあります。もちろん安く済むに越したことはないですが、そこにとらわれすぎて良き不動産との「縁」を逃してしまっては意味がありません。

不動産は「縁物」とよく言われます。場所、立地、価格一つとして同じ不動産がありません。

仲介手数料の安く抑える方法を見てきたので少し矛盾しますが、不動産での「良縁」をつかむ為には仲介手数料を安くすることだけに捉われず、自分に合った不動産を探すという本質を大事にして頂きたいです。

その中で今回の方法で「少しでもお値打ちになればラッキー」というスタンスで思っていただければと思います。

②登記費用・登録免許税

不動産を購入する際に登記が必要となります。

この登記とは、売主から買主に所有者が変わったという事を、法務局に記録されている登記簿に記録する事です。

この登記をする事により、不動産の所有者が買主にかわった事が公に記録されることとなり、その取引に関係ない人にも、その所有権について対抗する事が出来ます。

可能性は低いですがこの登記をしておかないと、購入した不動産の所有権が別の人になっている!?なんて事になりかねないので、取引の際には絶対に行うべき行為です。

この登記は司法書士(一部は土地家屋調査士)という専門家にお願いすることがほとんどです。

自分で行うことが出来ない訳ではありませんが、売買取引に伴う所有権移転等の登記は、売主という相手がいる取引である事で何かあった際に迷惑をかけてしまうだったり、また銀行からの融資を受ける際には抵当権の担保に入っているという登記も必要となります。

その担保も関係してくることから住宅ローン等を借入する金融機関が「司法書士にお願いいしてください」と自分で行うことを許してくれません。潔く司法書士に頼みましょう。

その登記費用の内訳は「報酬」+「登録免許税」+「実費」となります。

それぞれ内容を見てみましょう。

【報酬】

「報酬」はその名前の通り司法書士への報酬額。この金額が司法書士の事務手続きの対価です。現在は、報酬規程という司法書士(土地家屋調査士)の業界ルールは撤廃され、司法書士が自由に決めれます。

取引額によって変わりますがその額は4万円の所もあれば、20万円の所もあります。

金融機関の指定、不動産業者の指定となる事もありますが、できうる限り相見積もりを取りその報酬額の妥当性を確かめるほうがよいでしょう。

【登録免許税】

「登録免許税」は所有権移転やローンを組んだ時に必要な抵当件設定にかかる税金です。この額は税金ですので、司法書士によって変わるものではありません。

ただ、新築住宅で「特定認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」、中古住宅においても「特定の増改築等がされた住宅用家屋」の場合は特例措置が適用され、2020年3月31日までその税率が大幅に軽減されます。

2つ、3つの物件で悩んだ際にはこの特例措置が使えるか否かも判断基準の一つにすると良いと思います。また、ごく稀に無知な司法書士がこの特例措置を知らない!?なんてこともあります。ですので、先ほども触れましたが相見積もりを取ることをお勧めします。

【実費】

「実費」は登記をするために取得した謄本・住民票等の書類取得費、その司法書士が遠方から来る場合はその移動費・出張費等です。

司法書士業を営んでいる方は数多くいらっしゃるので、わざわざ遠方の方に頼まず移動費等のかからない地元の方に依頼するのがよいでしょう。

中には実費の中に「立会費」などの名目で、書類を受け取る行為に金額をつける方もいますので注意が必要です。

□ 節約術

不動産購入取引において「登記」は大切なものであり、その費用は依頼する司法書士(一部土地家屋調査士)によって異なります。金融機関の指定などでどうしても出来ない場合を除いて、依頼する際は相見積もりを取り、その担当してくれる司法書士が信頼できる方なのかどうか確かめてみるとよいと思います。

ちなみに私の義理の父も知り合いという理由で相続登記をある司法書士に依頼し、重大なミスをされました。皆さんご注意を!!

③ローン借入費用

住宅ローン等の金融機関からの借入れを利用する際に必要となるのが事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険特約料などです。

ローン借り入れの際には月々の返済額、金利等に目がいきがちですが、各金融機関によってそれぞれ違うのが「事務手数料」「ローン保証料」です。

「事務手数料」はそのまま銀行の利益となり、「ローン保証料」は各銀行が提携している保証会社へ支払う費用です。どこの金融機関を利用するかは金利プランだけでなく、こうした諸経費も含めて検討する必要があります。

また、金利が極端に低いプランは注意が必要です。

金利には基準金利があり、そこからさまざまな要素から金利優遇され、低金利となっているケースがほどんどです。借り入れの全期間金利優遇が使えるプランであれば良いですが、当初5年、10年だけ金利優遇が手厚くなっているケースなどが見受けられます。

その際は、35年ローンを組んだ場合、当初5年、または10年は優遇が手厚いですが、残り30年、25年間は金利優遇が少なくなり月々の返済額が増えます。

返済期間35年全体でみると当初月々の返済額がお値打ちでも、実際は損をしていることもありますので、金利のプランには注意が必要です。

④火災保険

不動産を購入した際は、万一の時の為に火災保険に加入することがほとんどです。金融機関が融資の条件にすることが多いですし、火災の時だけでなく、様々な事故に対して保険金が下りるので、加入しておくべきです。

私も物をぶつけてドアを破損してしまった際に、保険を利用して補修しました。全て保険でまかなえた為、持ち出し費用は0円でした。

火災保険は保険会社によってプラン、内容が異なりますので、保険会社を比較して決めるのが良いと思います。

その際は一括見積のサイトなどを利用をお勧めします。

⑤不動産取得税

不動産取得税とはその名の通り不動産の取得に対しての税金で、不動産を取得した人にその都道府県が課税する地方税となります。

不動産を購入してから3か月後から半年後に納付書が届き、納税する運びとなります。毎年かかるものではなく、購入後一回支払いが必要となる税金です。

計算方法が決まっており

・土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%(標準税率)
※ただし特例により、土地及び住宅については2021年3月31日まで3%に標準税率が軽減されます。

また宅地の場合は、税金が半分になります。

宅地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/2(2021年3月31日まで)
※宅地(土地)の課税標準の特例(宅地の課税標準が1/2となる特例)

自分で住むために購入した不動産についてはさらなる特例があり、不動産の規模、築年数によっては納税額が0円となります。

多くの場合都道府県事務所が不動産取得税の軽減措置を受けれるケースかどうか判断を行っていますが、地域によっては申告書が必要であったり、まれに処理されていない場合があります。自分で住むための不動産とそうでない場合、課税額が数十万から百万円単位で変わって来ます。

不動産取得税の「納税通知書」が送られて来た際は、軽減の特例が適用されているかどうかしっかりと確認することが必要です。

万一、適用が受けれるはずなのに、適用となっていない場合は直ちに県税事務所に問い合わせをし、必要であれば申告書を提出するようにしましょう。

⑥その他 諸経費

その他の諸経費に「印紙税」「固定資産税の日割精算金」、マンションの場合は「管理費・修繕積立金の日割精算金」などが必要となりますが、これらは何かを行うこと、注意をすることでお値打ちになるものではありません。

あえて確認するとしたら不動産業者の計算が間違っていないかどうかくらいでしょう。

いい加減な業者は本当に計算ミスを行っていることがあるようです。