中古マンション購入時の注意点!

中古マンションの写真 不動産

大きな買い物である不動産の購入。
大きな買い物であるがゆえに何度も行うものではありません。失敗もしたくないものです。

基本的には購入の際に担当してくれる不動産屋が説明をしてくれます。
ですが、専門用語が多かったり、担当が説明下手だったりと分かりづらいことも多いかと思います。

ですので、ある程度事前に注意点を知っておいて頂くと選ぶ際のポイントなどが分かりやすくなると思います。
そこで今回はそんな不動産の中で中古マンションを購入する際の注意点を見ていきます。

■マンション購入のメリット・デメリット

マイホームの購入時、選択肢はいくつかあります。

「注文住宅」「新築分譲住宅」「中古戸建」「中古マンション」と種類がある中で、まずは「中古マンション」のメリット・デメリットを確認してみたいと思います。

このメリット、デメリットを確認することで注意点が見えてくるかと思います。

□ メリット

マンションのメリットは何といっても立地の良さです。区分所有とマンション所有者で土地を共有所有するので、立地の良い場所にマンションを建設することができます。

人気の駅まで徒歩5分圏内と一戸建てではあまり見かけない好立地の物件も数多くあります。

立地の良い物件程、価格が下落しずらく転売のしやすい印象があります。

また管理費・修繕積立金は必要ですが、エントランスなどの共用部の清掃メンテナンスが必要ないこと、外壁塗装・屋上防水などの突発的な大規模修繕費用が必要ないこともメリットといえるでしょう。

その他にもオートロックや宅配ボックス、防犯カメラなどセキュリティや利便性に優れた設備が充実しています。

戸建てだと一戸当たりのコストが高くなってしまうような設備が戸当たりのコストを抑えて導入できます。

女性や小さいお子様のいる家庭に人気の設備でしょう。

□ デメリット

土地を共有持ち分で所有している事がマンションのデメリットとなります。

戸建てであれば、建物が古くなってきた際に建て替え等自分の判断で出来ますが、マンションの場合、管理組合総会などで区分所有者の5分の4以上の賛成が必要であったりと自分だけの判断では建て替え等が出来ません。

こうした自由度のなさはデメリットとなりえるでしょう。

突発的な費用がかからないというメリットもありますが、管理費・修繕積立金は月々のランニングコストがかかるというデメリットになります。

また、車所有している人は駐車場代も必要となります。立地が良い場所に建設されている事が多いため駐車場代も高額となりがちです。

その他には戸建てと比べて音のトラブルが起きやすいことも挙げられます。床材にクッションフロアを使用するなど配慮されていますが、下の階や隣の部屋に対してある程度の配慮が必要でしょう。

①物件資料収集・確認時の注意点

まず中古マンションを購入する際、不動産情報サイトや不動産屋に問い合わせをするなどして「マイソク」などと呼ばれる物件資料を確認するかと思います。その際に確認すべき注意点を確認していきます。

□ 土地の権利

マンションの場合、土地の共有持ち分がありますが、この権利が所有権ではなく借地権の場合があります。

所有権と違い借地権の場合は地代が必要となります。また建築後60年間など借地の期限が決まっていることもあり、期限が来たら解体しないといけなかったり、退去しないといけなかったり、売却する際に地主の承諾が必要であったりと制限がある場合もあります。

こうしたことから、所有権のマンションよりも借地権のマンションの評価は低くなりがちです。また住宅ローンを利用できる金融機関が限られます。

お値打ちに取得できるメリットもありますが、検討する際は借地の期間がどのくらい残っているのか、その他に制限はないか確認を行うなど慎重に進めていくことが必要でしょう。

□ 築年数

建築基準法だ大きく変わった1981年5月31日以前の建築確認にて建築された建物は旧耐震基準と言われ、現状の建物よりも耐震基準が低くなっております。

今の建築基準では震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない構造基準となっていますが、旧耐震基準では震度5強程度の揺れで倒壊しない構造基準となっているのです。

マンションは鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)など頑強な構造をしていることがほとんどなので、1981年以前の建物がダメというわけではありませんが、一つの基準になります。

またその他に、築25年以内であるか否かも重要です。

住宅ローンを利用する際に利用できる制度である「住宅ローン控除」。この制度の利用条件の一つに築25年以内(耐火建築物以外は築20年以内)である事があります。

例えば借入額3,000万円・年収500万円の方の場合、10年間で200万円以上の控除を受けることもできますので、是非とも利用したい制度ですので、築25年以内であるかどうかも目安となるでしょう。

□ 管理料・修繕積立金

マンションの場合は所有するにあたって、エレベータや共用部の電気代・清掃代などに利用される管理費や、大規模修繕費用などに充当される修繕積立金が必要となります。車を所有している場合は駐車料も必要になります。

この管理費・修繕積立金・駐車料などはランニングコストとして毎月かかります。毎月2万円~4万円程必要となることもありますので、住宅ローンの返済計画をたてる際にこの費用を考慮することが重要です。

また、安ければ良いという訳ではありません。安すぎる場合は管理が行き届いてなくエントランス・共用部分などが汚かったり、大規模修繕の際に追加費用が必要となる事もあります。

他のマンションと比較して安すぎる場合はマンション全体の修繕積立金がいくらあるか確認する必要があるでしょう。専有面積によっても変わりますが、一回の大規模修繕に必要な費用は一戸当たり100万円~120万円が目安です。この目安金額より積立額が低い場合は、大規模修繕工事の際に追加費用がかかる可能性がありますので注意が必要です。

□ 資産価値(立地、間取りなど)

マンションのメリットとして戸建てと比較した際の売却のしやすさがあげられます。こうした観点から、将来転勤があった際や、お子様が増えて広い物件に引っ越す際などに売却することを視野に入れて、物件を検討する方もおられると思います。

では、どのような物件が将来も価値が落ちづらく高く売れるのでしょうか。

マンションの資産価値は立地、間取り、管理状態が大きく影響します。

その中でも特に立地は重要です。市場価格は需要と供給のバランスで決まります。重要の多い立地=今後も人口の増加が見込まれる立地は需要が落ちずに資産価値を保てる傾向があるでしょう。

人口の増加がありそうな立地=利便性の高い立地ですので、駅までの距離、特急・急行・快速が停まるなど最寄り駅の利便性、スーパー・コンビニ・銀行・郵便局などの周辺施設の状況が重要となってきます。

また、最近は都市再生特別措置法による立地適正化計画で都市機能誘導区域や居住誘導区域が定められている市区町村もあります。

この立地適正化計画コンパクトシティ化に向けた取り組みで、都市機能誘導区域は大型の病院や多目的ホール、大学など人が集まる施設を誘導するエリアで、居住誘導区域は住居を誘導するエリアとなります。

該当していない場合の制限はさほど厳しくはないですが、都市計画として市区町村が取り組んでいくものですので、今後の人口動向の目安になると思います。

その他にも、リフォームで改修出来ない間取りも資産価値に影響します。陽当たりや風通しなどはリフォームで改善することは難しいです。事前に間取りと価格のバランスを確認しましょう。

同じマンションであれば、南向き、角部屋の方が価値は高くなります。北向き等の物件が悪い訳ではありません。南向きの物件よりも多少安くなっているなど妥当性があり、納得できる物件であれば良いと思います。

②物件内覧時の注意点

物件の検討は比較が重要です。

不動産は一つとして同じものがない為、100%希望条件をクリアしている物件は無いといって良いです。ですので80%程希望条件をクリアしている物件で進めていく事となるのですが、一つの物件だけを見てもなかなかその基準が分かりません。

最低でも5件以上は物件を内覧してメリット、デメリットを比較して進めていく事をおススメします。

では内覧時に確認すべき注意点を見ていきます。

□エントランス・共有部分の確認

内覧時に室内の確認に目が行きがちですが、共用部の確認も非常に重要です。エントランスやその他の共用部分も持ち分として所有する事となり、今後支払っていく管理費・修繕積立金で清掃管理や修繕を行っていく事となります。

共用部分が汚いマンションよりも綺麗で手入れが行き届いているマンションの方が資産価値が高くなりますので、しっかりと確認しましょう。

具体的には、エントランスの清掃状況、掲示板の整理状況、管理スタッフの勤務形態、共用部の電球切れの有無などです。特に駐輪場、駐車場、ごみ置き場は確認して頂きたいです。エントランスなどの表側が綺麗でも、裏側の見えない部分が汚いこともあります。

また外壁にひび割れや劣化などがみられる場合は、近々で大規模修繕工事を行う必要があるかもしれないので事前に不動産屋に確認してもらいましょう。

□内見時の確認

室内の内見時は自分が住むことを想像しながら確認することをおススメします。
また、リフォームで改善できない下記ポイントは特に確認が必要です。

  • 眺望が良いかどうか
  • 陽当たりが良いかどうか
  • 風通しが良いかどうか
  • 上階、隣部屋からの騒音
  • 窓を開けた際の騒音
  • バルコニーの広さ
  • 床の傾きがないか
  • 生活導線の使い勝手
  • 収納の多さ(※リフォームでも対応可ですが新たな設置は大変です。)
  • 天井のシミ(※リフォームで改善できますが、上階からの水漏れ等は要注意です。)

その他にも下記ポイントを確認して、気になる部分はリフォーム工事も視野に入れていきましょう。

  • 水回りの状況(カビ・汚れ・劣化状況)
  • キッチンの収納や高さなどの使い勝手
  • クロスの状況(カビ・汚れ・劣化状況)
  • 床の状況(カビ・汚れ・劣化状況・きしみ・家具跡)

リフォームしたいな…と思う所があったら後から「こんなに費用が掛かると思わなかった」と後悔しないように、早めに工事見積りを依頼していきましょう。

□マンションにどんな住人が住んでいるか、周辺環境の確認

なかなか確認するのは難しいですが、これから住むことになるマイホームですのでどんな住人が住んでいるか気になると思います。不動産屋にこれまで契約した際の情報を聞いてみたり、駐車場の車や、集合ポストを確認することで多少なりともイメージがつかめるかと思います。

集合ポストの表札に会社や屋号の名称があった際には、不特定多数の人の出入りも考えられるのでどんな会社なのか事前に確認してみると良いでしょう。

また、事前に地図などで確認することもできますが、実際の目で周辺環境も確認することをおススメします。周辺施設やお子様がいる場合は小学校区や小学校までの距離などを確認しておくと生活のイメージがつかみやすいと思います。

③購入申込書の記入・提出

気に入った物件が見つかり、内覧もして問題がなければ「購入申込書」という売主に購入の意思を伝える書面を記入・提出する事となります。

記載する内容は不動産屋によっても変わりますが、「住所」「氏名」「購入希望価格」「手付金」「ローン利用の有無」「その他条件」などが一般的です。

□ 価格交渉

この購入申込書を記入・提出する際に価格交渉をしていく事となります。

もちろん安いにこしたことはないのですが、あまりにも購入希望価格を低く記入しすぎると、売主にそっぽを向かれてそもそも購入出来ないとか、後からの購入希望者に順番を抜かされるなんてことも考えられます。

不動産慣習では価格交渉の上限幅は物件価格の10%程といわれております。

物件価格の10%以上交渉する際には、購入申込書を提出する前に不動産屋に売主の感触を聞くなどして、売主がそっぽ向くのか向かないのか確認をしてみるのも良いでしょう。

そうした確認をすることにより物件が購入できる可能性が高まります。

□ その他の条件交渉

購入申込書に購入希望価格以外の条件もしっかりと記載することをおススメします。

売主も不動産屋も後出しを嫌がります。価格交渉がとおってもその他の条件でダメになるなんて事が無いよう条件面は記載するようにしましょう。

主だった条件を下記に記します。

【ローン特約】

住宅ローンを利用する際は必須の条件です。

売買契約締結後、万一住宅ローン審査がおりなかった際に支払い済の手付金等のお金を返してもらい、そもそも契約をなかったことにしましょうという特約です。

現金で購入する際は良いですが、住宅ローンを利用する際は必ず条件に入れましょう。

【瑕疵担保責任】

物件購入後に「瑕疵」という売主の知らなかった不具合が発覚した場合、その補修を売主がするのか否か、そして補修をする際はその期間を定める事となります。

不動産屋が売主の場合は「宅地建物取引法」により瑕疵担保責任を2年間負いますが、売主が個人の場合は瑕疵担保責任を負わないケースもあります。

購入する際は、瑕疵担保責任特約があるに越したことはないので、購入申込書には「瑕疵担保責任3か月希望」などを記入していくと良いでしょう。

ただし、価格交渉と同様に 「瑕疵担保責任10年間希望」などと不動産慣習や売主の意向から離れすぎた条件を記入すると、そもそも物件が購入できない事にもつながるのでご注意を!!

それでも売主が瑕疵担保責任を負いたくないという場合は、リスクが少し残りますが、そのまま購入するか、もしくはホームインスペクション(建物状況調査)を実施しましょう。

ホームインスペクションとは住宅診断士という資格をもった専門家に住宅診断をしてもらうことです。建物の劣化状況や、欠陥、補修費用や今後の補修時期などを診断してくれます。

このホームインスペクションの費用は5~7万円ほどです。不動産という大きな買い物に関わる事ですので、売主がこの費用を負担してくれないケースはご自身で費用負担してホームインスペクションをすることも検討しても良いでしょう。

【その他の条件】

上記以外の条件も購入申込書には記載していく事が出来ます。

中古マンションの場合は、経年劣化によるキズや損傷、給湯器・キッチン等の性能低下があります。ありのままでの引き渡しの現状有姿が基本ですが、売主に補修を求めていく交渉もする事が出来ます。

だたし、上記の交渉と同様に過度な交渉には注意が必要です。売主に失礼の無いように慎重な交渉をしていきましょう。

また事前にリフォーム工事見積を取得したいが、他の方との競合が多く先に申込書を提出しないといけない際は「リフォーム工事の見積取得後の契約を希望する旨」を記載していきましょう。

後からの条件交渉は嫌われますので、過度な交渉に気を付けながらもしっかりと希望を盛り込むことが必要です。

④住宅ローン事前審査

住宅ローンを利用する際は、購入申込書提出の後にローンの事前審査が必要となります。

住宅ローンの借り入れ上限は銀行によって異なりますし、車のローンなど他の借り入れが無い事が前提ですが 、年収の約7倍と言われています。年収500万円であれば3,500万円が上限基準となります。

ただし、重要なのは無理のない返済計画をたてる事です。毎月の返済額と管理費・修繕積立金・駐車料などが現在の家賃を超えないようにするなど基準を決めて計画していきましょう。

また、金利も月々の返済額に影響してきます。事前審査はあくまで「事前」ですので審査通過した際に、絶対にその銀行を利用しないといけない訳ではありません。

2、3行の銀行へ事前審査を出して金利や諸経費など条件の良い銀行を選択していくと良いでしょう。

⑤重要事項説明、不動産売買契約

購入申込書での条件交渉、住宅ローンの事前審査を経て「不動産売買契約・ 重要事項説明 」となります。

売買契約当日に書面を提示されることもございますが、できる限り事前に書類を確認しましょう。

□ 重要事項説明の内容確認

物件資料に記載のない制限などの内容が重要事項説明に記載がある事があります。

特に管理費・修繕積立金の滞納状況はしっかりと確認しましょう。売主にて滞納があった際には購入した後に負担しないといけない事もあります。

その他にもマンション全体で修繕積立金がいくらあるのか、大規模修繕工事予定が決まっているかどうかなどの確認も重要です。修繕積立金の総額が少ない場合は大規模修繕工事時に追加費用が必要となる事がありますので注意が必要です。

管理規約の内容も確認しましょう。ペットの飼育について、リフォーム工事について、楽器の使用についてなど今後生活していく上での決まり事が載っているのが管理規約または使用細則です。後から「こんなはずじゃなかった」とならないようにしっかりと確認しましょう。

□ 特約内容の確認

特約とはその名の通り、売買契約書の中の特別や約束ですので、その取引に関する特別な内容が記載されることが多いです。

購入申込書で交渉・調整した内容が売買契約書に含まれているかどうか、その他に不利な特約がないかどうか確認が必要です。

不明な点があった際には売買契約時までに不動産屋に質問して確認するようにしましょう。

□ 手付金の支払い

書類の内容確認して、売主・買主共に記名・押印をした後に手付金の支払いとなります。手付金の相場は売買価格の10%ですが、10%より低い金額設定となることもあります。

⑥住宅ローンの本申し込み・ 金銭消費貸借契約

2、3行の銀行に事前審査を出した結果をふまえて決めた銀行に、住宅ローンの本申し込みを行います。同時に団体信用生命保険にも申し込みます。

事前審査を通過していれば、本申し込みでの審査で不可となる事はほとんどありません。必要書類を事前に確認・準備して望みましょう。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの申込者に死亡、高度障害等の万一の事があった際に、住宅ローンが完済される保険です。

この保険料は銀行の金利に含まれることがほとんどです。少し金利があがりますが「がん保険」が含まれる団体信用生命保険もあります。「がん」と診断されたら住宅ローンが完済となります。

日本人の2人に1人は「がん」にかかると言われています。がん保険が含まれる団体信用生命保険を検討する価値は十分にあると思います。

住宅ローンの本申し込みから1週間後程で金銭消費貸借契約(ローン契約)を行います。こちらも事前に銀行担当者などに必要書類を確認して準備して望みましょう。

⑧残金のお支払い・物件の引き渡し

いよいよ物件の引き渡しです。大きなお金が動きますので少し緊張するかと思いますが、これまでに比べるとやる事は少なく、あっけなく終わると感じる方もいるかと思います。

大きな金額が動きますので銀行で行うことがほとんどで、銀行の応接室に「売主」「買主」「不動産屋」「司法書士」が集まります。

司法書士が物件の所有権を移転するための書類が揃っていることを確認、登記原因証明情報・委任状などの書類に記名・押印(実印)をした後、銀行が融資の実行をします。

その後、売主に残代金の支払い、不動産屋や司法書士に諸経費の支払い、鍵や設計図書などの引き渡しを受けて完了となります。

売買条件の中に売主負担での修繕・補修が含まれている際は、この引き渡し前に修繕個所を確認するようにしましょう。

■まとめ

中古マンションを購入する際の注意点は多岐に渡ります。また、一生に一度か二度の大きな買い物ですので失敗はしたくないものです。

今回記載した注意点、物件購入の流れを把握して中古マンション探しにのぞむ事で「こんなはずじゃなかった!」と後悔する可能性はかなり低くなると思います。

信頼できる不動産屋を見つけることも重要になってくると思います。親身になって物件探しをしてくれる不動産屋は強力な味方となってくれます。

少しでも参考になれば幸いです。